Monte-Carlo e Como: gli affitti di pregio come bene rifugio

Mentre in Italia la fiscalità sugli affitti brevi si inasprisce — cedolare al 26% dal secondo immobile, presunzione d'impresa dal terzo, nuovi adempimenti — gli affitti di pregio di Monte-Carlo e del Lago di Como continuano a comportarsi da bene rifugio: valori stabili o in crescita, domanda internazionale che eccede l'offerta e una scarsità strutturale che protegge il capitale. Per un proprietario o un investitore, la lezione di questa fase non è abbandonare l'affitto breve, ma capire che alcuni mercati reggono meglio di altri, e che in tutti la differenza la fa una gestione professionale allineata a un pubblico di fascia alta.

L'Italia stringe: cosa è cambiato per gli affitti brevi

Dal 1° gennaio 2026 il quadro italiano è più oneroso. La cedolare secca resta al 21% solo sul primo immobile e sale al 26% dal secondo; la soglia oltre cui scatta l'obbligo di partita IVA e la presunzione di attività d'impresa è scesa da cinque a tre immobili; a questo si aggiungono CIN, adempimenti di sicurezza e, a Milano, il divieto di key-box su suolo pubblico. Il risultato, come rilevato da più osservatori di mercato, è un progressivo abbandono del segmento da parte dei piccoli proprietari fai-da-te, che dopo aver rifatto i conti sul rendimento netto rientrano verso formule più stabili. È lo stesso movimento normativo che a livello europeo si sta delineando con l'Affordable Housing Act.

Per chi opera in modo strutturato, però, questa non è solo una brutta notizia: un'offerta più selezionata e meno concorrenza amatoriale rendono più difendibili qualità e tariffe. E spingono l'investitore più avveduto a ragionare su un portafoglio diversificato anche geograficamente, dove accanto a Milano trovano posto mercati con logiche diverse.

Monte-Carlo: perché resta un bene rifugio

Il Principato di Monaco è, per costruzione, uno dei mercati immobiliari più resilienti al mondo. La ragione è duplice: una scarsità di suolo cronica e un quadro fiscale che dal 1869 non prevede imposta sui redditi delle persone fisiche residenti — quindi nemmeno sui redditi da locazione — oltre all'assenza di imposta patrimoniale e di imposta sulla proprietà. I redditi da affitto di un immobile monegasco non sono tassati in capo al proprietario individuale; sul contratto grava invece un diritto di registro dell'1% annuo sul canone, a carico del conduttore.

Questa struttura si traduce in numeri di mercato solidi: nel 2025 i canoni di locazione a Monaco sono cresciuti tra l'8% e il 15%, con una vacancy prossima allo zero e canoni prime che collocano il Principato tra i mercati locativi più cari al mondo. La domanda è alimentata da grandi patrimoni internazionali (UHNWI) che spesso affittano prima di acquistare, e da un flusso costante di dirigenti e sportivi. Per il segmento Elite ed Executive, Monte-Carlo non è una scommessa stagionale ma un porto sicuro.

Il Lago di Como: il ponte tra Italia e domanda internazionale

Il Lago di Como occupa una posizione intermedia interessante: è mercato italiano, quindi soggetto alla fiscalità nazionale, ma con una domanda sempre più internazionale e destagionalizzata che gli conferisce caratteristiche vicine a quelle dei grandi mercati di pregio. Come abbiamo approfondito nell'articolo dedicato alla destagionalizzazione del Lago di Como, il Lario non si svuota più a fine estate: statunitensi, nordeuropei e clientela mediorientale lo tengono attivo buona parte dell'anno, con quotazioni in crescita e rendimenti turistici lordi indicativamente tra il 5% e l'8%.

Per l'investitore, Como è il mercato dove la stessa attenzione alla qualità e alla gestione che paga a Monte-Carlo può essere applicata dentro il perimetro italiano, intercettando una clientela alto-spendente meno sensibile alle oscillazioni fiscali rispetto al turista domestico.

Affitti di pregio: su questi mercati la gestione fa il rendimento

Al di là delle differenze fiscali, Monte-Carlo e Como condividono una regola: sono mercati dove il pubblico è internazionale ed esigente, e dove la sola posizione non basta più a garantire il risultato. Su un ospite abituato all'hôtellerie di lusso, il valore lo determinano l'estetica dell'immobile, l'affidabilità del servizio e la coerenza dell'esperienza con il prezzo richiesto.

• Curatela estetica. Interni progettati e resa fotografica di livello: su questi mercati è ciò che genera la prenotazione premium, non un dettaglio accessorio.

• Servizio da segmento alto. Accoglienza impeccabile, reperibilità, servizi su misura: l'ospite di pregio giudica come sceglierebbe un hotel a cinque stelle.

• Conformità e discrezione. Gestione in regola e riservatezza sono requisiti d'accesso a una clientela internazionale, non optional.

È il terreno del metodo Brainpower Co, che gestisce immobili di pregio a Milano, sul Lago di Como e a Monte-Carlo con lo stesso impianto: intelligenza dei dati per il pricing, design d'impatto per la valorizzazione, gestione "Zero Preoccupazioni" per compliance e operatività. Secondo i dati del portfolio gestito da Brainpower Co, su questi mercati è la qualità della gestione — più della sola location — a spostare il rendimento verso la fascia alta.

Questo articolo ha finalità informative e non costituisce consulenza fiscale: la fiscalità di Monaco, dell'Italia e dei singoli casi va sempre verificata con un professionista, anche in relazione agli obblighi del proprio Paese di residenza.

Domande frequenti

I redditi da affitto a Monte-Carlo sono tassati?

Per il proprietario individuale residente, Monaco non applica imposta sui redditi delle persone fisiche, quindi nemmeno sui redditi da locazione, né imposta patrimoniale o sulla proprietà. Sul contratto di locazione è previsto un diritto di registro dell'1% annuo sul canone, a carico del conduttore. Restano invece gli obblighi fiscali eventualmente dovuti nel Paese di residenza del proprietario e le regole internazionali applicabili: è sempre opportuna una verifica con un consulente.

Conviene ancora investire in affitti brevi in Italia dopo la stretta del 2026?

Dipende dal mercato e dalla gestione. La fiscalità più onerosa (cedolare al 26% dal secondo immobile, partita IVA dal terzo) riduce il rendimento netto soprattutto per chi gestisce in autonomia più unità. Su mercati con forte domanda internazionale come il Lago di Como, e con una gestione professionale che difende tariffe e occupazione, l'affitto breve resta competitivo. La valutazione va fatta sui numeri reali dell'immobile.

Perché Monte-Carlo è considerato un bene rifugio immobiliare?

Per la combinazione di scarsità strutturale di immobili, domanda internazionale costante che eccede l'offerta e un quadro fiscale favorevole per i residenti. Nel 2025 i canoni sono cresciuti tra l'8% e il 15% con vacancy prossima allo zero. Questi fattori rendono i valori particolarmente stabili anche nelle fasi di incertezza dei mercati tradizionali.

Che differenza c'è tra investire a Como e a Monte-Carlo?

Como è un mercato italiano, soggetto alla fiscalità nazionale, ma con domanda internazionale crescente e rendimenti turistici lordi indicativamente tra il 5% e l'8%. Monte-Carlo è una giurisdizione a fiscalità agevolata per i residenti, con valori più elevati e logica patrimoniale di lungo periodo. Sono complementari: Como offre rendimento dentro il perimetro italiano, Monte-Carlo stabilità e protezione del capitale.

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